（高科技房屋號稱恒溫恒濕恒氧 漏水問題卻沒完沒了）

　　【導讀】南京朗詩綠色街區，號稱常年恒溫、恒濕、恒氧，可是從2012年業主收房至今，房屋外墻和衛生間一直滲水，屢修不好。開發商對此解釋：高科技的房屋設計比較嬌氣，溫差過大、洗澡人多，晚上煲湯、早上熬粥都有可能造成漏水。《天天315》本期聚焦：號稱常年“恒溫恒濕恒氧”的高科技房屋，為何如此“嬌氣”？

　　央廣網北京10月12日消息據經濟之聲《天天315》報道，“高科技”樓房您住過嗎？來看看這樣一個案例，業主并沒有因為“高科技”享受到更多的舒適和便利，而是惹來一身的麻煩。

　　南京朗詩地產有限公司開發的朗詩綠色街區項目，位于南京市雨花臺區板橋新城，是一個主打高科技的樓盤，據說是“恒溫、恒濕、恒氧”。2012年，幾百戶業主收房入住，本來應該迎來的是喬遷新居之喜，沒想到接踵而至的卻是外墻滲水，衛生間漏水，修了漏，漏了修。從2012年到現在，一直在周而復始、沒完沒了。

　　何先生：這個小區是2012年交付的，小區一共由25棟18層的住宅和部分商業用房組成。從2012年交付開始，我們就陸陸續續發現了外墻滲水和衛生間滲水的問題，所有25棟高層的樓棟一直在滲水、在維修。涉及到的住戶有幾百戶，從2012年到現在一直在修，反反復復的修。

　　業主何先生說，從2012年到現在，一直在反復地維修，但是到現在也沒有完全修好。開發商說，過了五年質保期，再出問題就要業主自己出錢維修了。何先生一算，五年期限將至，一想到，如果以后再出現外墻滲水之類的事情，需要業主自己出錢維修，就非常焦慮。

　　何先生：開發商說五年質保期內負責維修，但是它不保證什么時候能修好。過了五年就是業主自費維修，我們2012年拿保單，基本上到明年初就已經到5年質保期了，到現在也沒修好。

　　從房屋第一次開始滲水，業主們就一直在向相關部門投訴，開發商、政府主管部門、質量監管部門等等，但是，多年來一直投訴無果。

　　何先生：我們也向建筑工程質量監督部門反映過，大面積、長期的滲水情況不是一戶兩戶。我們也提出了我們的疑問，如果一戶兩戶是質量通病，為什么整棟樓都在漏？而且反反復復修了幾年也修不好？我們查閱的相關文件里面規定，這種情況屬于質量事故，如果是質量事故，就應該按照質量事故的程序進行調查，對責任主體進行處理，但是到現在，它們也沒有給我們任何明確的處理和答復。

　　記者：如果按照您說的質量事故來進行處理，一般處理的程序和結果是什么樣的呢？

　　何先生：第一，它要有調查報告，就是針對這個質量事故進行調查的報告，比如這個小區有多少戶在漏水？是什么原因造成的漏水？責任在施工單位還是設計單位？建筑法以及建筑工程質量監督條例上面都有明確處理的條文，例如進行罰款等，我們查閱了很多文件，它們都有很明確的規定。

　　針對這幾年來不斷地、大面積出現的外墻滲水、衛生間漏水等問題，開發商曾經給業主們回復了幾點原因，何先生復述了開發商當時的說法。

　　何先生：我們已經三番五次的去找過他了，我們都有視頻，有錄像。第一，開發商認為房屋建筑是手工砌筑的，它就是會存在問題，他認為房子出現質量問題是很正常的。第二，他認為房屋漏水對我們業主的居住是沒有影響的，除非房屋外墻挖掉了或整個地板垮掉了。他認為對房子進行修修補補對業主的生活沒有影響，所以他就不會賠償。第三，質保期就是五年，五年內它負責給你免費維修，至于能不能修好它不能保證，過了五年之后就是業主自費維修。第四，比較關鍵的一點是業主們都沒有想到的，他們說這個房子為什么會出現大面積漏水、墻面開裂的情況？因為我們在買這個房子時，開發商在售樓時宣傳，這是“高科技房”，是“恒溫、恒濕、恒氧”的房子。這個房子里面有一套所謂的科技系統。開發商說，我們這個房子是比較“嬌氣”的，在使用的過程中，如果溫差比較大、家里人洗澡比較多、早上要煲粥或者晚上要煲湯，墻面就會容易開裂，這是開發商解釋的。我們在買房子的時候，就是沖著你的“高科技”去買的。在買的時候你不跟我講你的房子在設計上有種種限制，在使用過程中，你告訴我出現問題是因為設計上有一些限制。這些解釋非常不可理喻，他們說你家里面如果有5個人洗澡就超出了房屋的設計原理，還說因為房子的外墻有保溫板，它會有鉚釘和墻要固定，所以墻就會容易開裂、滲水。我們覺得他講的這些借口非常可笑。

　　對于自己以及其他業主有何訴求的問題，何先生提到，希望政府部門監管，開發商回購房屋。

　　何先生：第一，我們想政府的職能部門應該履行它們的職責，并對房屋質量進行監督。該房屋是否符合國家質量強制標準？是不是違反了一些法律條文的規定？政府部門應該有一個調查和認定。第二，對開發商來說，既然你的房子出現了質量問題，你也承認是你的責任，你就應該負責到底，你要有一個方案，到底是回購還是補償我們的損失。因為你是專業的開發商，你有專業的施工團隊，你都修不好，我們業主更沒有能力去修。我們買了這樣的房子，不能說過了五年我一直掏錢維修。因為這個小區里大部分房子是精裝修的房子，我們沒有進行二次裝修，所以責任不可能在我們業主。每修一次對我們業主來說就是一次騷擾，就是一次合法權益的侵害。

　　按照何先生提供的聯系方式，我們首先聯系了南京房屋質量監督管理站，一位李姓科長接聽了我們的電話，但拒絕我們的采訪要求。希望我們聯系上級部門，南京市住建委。

　　李科長：因為關于這個街區的相關情況，此前已經有很多媒體進行過相關的介入。如果你有相關的采訪需求，可以通過我們的上級主管部門—南京市建委的正常途徑來進行。

　　關于這一案例，北京安里律師事務所包華律師、北京物業服務監理評估協會會長申躍華先生進行了分析與解讀。

　　經濟之聲：我們先來回答業主迫在眉睫的問題：外墻滲水，屢修不好，如果五年質保期滿還需要維修，真的是要業主自己掏腰包嗎？

　　申躍華：第一，對于房屋的結構和主體，開發商應該是終生保修的。第二，質保期應該是順延的，不可能因為問題一直沒有得到妥善的解決，五年以后就過了質保期，這在法律層面上是說不過去的。

　　包華：所謂保修的前提是這個產品在設計、生產以及交付、安裝的時候，是一個符合要求和標準的產品。但是對于建筑物來說，開發商應該對其主體結構承擔終生的責任，也就是說，不管過多少年，這個樓都不能垮、不能塌。至于設施設備，確實是分項有保修期的，根據設施設備以及建筑物本身的特點，它們的保修期限有所不同。但是如果事后能夠證明，在房屋建設交付之時，質量問題就已經存在了，這就不存在保修期的問題了，開發商就必須承擔責任。此外，在進行維修、整改之后，保修期是要順延的，也就是說你必須修，而且要修好，修好后還要繼續承擔保修責任。

　　經濟之聲：我們的消費者應該怎么辦？他們應該要求開發商提供什么樣的服務才能維護好自身的合法權益呢？

　　包華：首先，在法律上，業主們享有知情權，這個產品為什么一直修不好？我們一定要找到原因。第二，在知情權得到滿足之后，進一步維修，并減小維修對業主的影響是有必要的。第三，修好之后，如何補償業主在漫長的維修期間所遭受的損失？這三個方面都應有所明確。

　　經濟之聲：有人認為這事必須找開發商，找物業是沒有用的，這個觀點對嗎？

　　申躍華：房屋建筑的遺留問題是要由開發商來解決的。物業公司只是對后期的公共設施、公共秩序和環境衛生進行維護、保養和日常管理。“高科技”產品的房子在設計時是有缺陷的，對產品來說，產品的使用功能更重要，而不是它的賣點。

　　經濟之聲：科技含量比較高的小區，比如朗詩，“恒溫、恒濕、恒氧”，對建筑的設計、施工要求極高，如果建筑在設計或者施工中出現問題，或者因為“高科技”而帶來了居住問題，是否有相關的法律法規維護業主權益？

　　包華：目前我們能夠參考的法律規范主要是合同法、消費者權益保護法以及產品質量法等全國人大頒布的法律，這些法律中很多內容相對比較嚴格，但這并不意味著這些原則就不能與我們現實的生活以及個體的案例相結合。一個恒溫、恒濕的住宅的設計要求、建筑要求以及材料的選擇等都與一般的住宅有所不同，標準甚至會很高，但是這樣的標準不應當損害住宅的基本功能。買房子是為了居住，居住是有居住活動在其中的。所以從合同目的的角度來說，我們購房人的合同目的并沒有達到，這在合同法上是不允許的。從消費者權益保護法的角度來說，你在銷售房屋時，你的這些情況有沒有如實告知給消費者？如果沒有告知，消費者的知情權就沒有得到保證。

　　經濟之聲：對業主提到的多年到主管部門投訴未果，二位怎么看？

　　申躍華：從開發商的行政管理角度看來，首先住房城鄉建設委員會，也就是我們俗稱的建委可以管開發商，此外，建委和房管局有責任和義務對開發進行監管。如果業主對此有異議，除了質監部門，現在我們有一個房屋安全鑒定站，業主還可以找專業部門進行鑒定。經過鑒定，如果房屋確實存在質量問題，第一，業主可以進行相應的索賠，第二也可以要求行政主管部門對它進行處罰。

　　經濟之聲：業主訴求中提到希望開發商回購房屋，這樣的訴求合理嗎？

　　包華：如果這個房屋確實不能滿足購房者在購房之初所簽署的合同的合同目的，這個合同就應當解除。業主就應該把房屋退回給開發商，開發商應把相應的購房款退還給我們的購房人。但是由于現在房地產價格的波動和調整，在退還購房價款的基礎之上，開發商很有可能還需要承擔更多的賠償責任，否則消費者就會因為這份合同的解除遭受巨大的損失。

　　標準是什么呢？第一，基于當時購房的目的和開發商的過錯，我們要先確定開發商是否應當賠償；第二，關于目前房屋市場的定價，我們可以通過第三方的評估機構來進行相應的評估，基于評估價格，雙方可以再進行進一步的協商；第三，如果協商不成，由我們的司法部門進行相應的裁判也是一個方法。但是如果合同目的不能達成，法院也只會把合同解除。

　　經濟之聲：所謂的高科技建筑，在養護方面，對物業管理部門是不是也提出了更高的要求？

　　申躍華：因為到目前為止，這種高科技產品在國際上應該都屬于一種領先的技術，沒有一個專家能夠把所有東西都解釋的非常清楚。在后期的物業管理和養護過程中，這種高科技產品肯定需要更多或者更大的投入，物業的維護成本、養護成本肯定要比普通住宅高很多，所以業主支付給物業的費用也會相應高一些。

　　經濟之聲：面對嬌氣的高科技建筑，消費者要不要買？

　　包華：消費者應該堅持一個原則，就是“只買對的，不買貴的”，什么是對？大家要考慮購房的基本目的和基本需求，一個恒溫、恒濕、恒氧的環境對于廣大公眾來說未必是必需品，目前看來，它更像是一種奢侈品。

　　申躍華：其實這是生活品質提高的一種表現，隨著社會的發展，未來大家對生活環境的要求會越來越高，這種恒溫、恒濕、恒氧的高科技產品以后一定會是一個大潮流。但是目前由于技術上可能還存在一些缺陷，我并不建議大家進行過早的嘗試。